Kapitel III.

Die Emphyteusis.

Festus v. vectigal; Gai. III. §. 145. IV. 27.; §. 3. Inst. de locat. III. 24; Dig. VI. 3. si ager vectigalis id est emphyteuticarius petatur; Cod. IV. 66. de jure emphyteuticario; Theod. Cod. X. 3. de locatione fundor. jur. emphyteutici et rei publ. et templorum; cum comment. Gothofredi ad h. tit. und besonders Theod. Cod. genuini titt. XIII. 14. lib. V; Just. Cod. XI. 59. (60.) de fundis limitrophis, bis XI. 61. (62.) de fundis patrimonialibus et emphyteuticis; Nov. 55. c. 2; Nov. 7. c. 3. §. 2; Nov. 120. c. 8. Arndts in Weiske's Rechtslex. (1844) III. S. 849-51; Schmid, Handb. des gegenw. geltenden gemeinen deutsch. bürgerl. Rechts. Leipzig 1848. Bd. II. S. 1-57.

§. 158. Geschichtliche Entwickelung derselben. Den ager publicus überliessen die Römer grösstentheils gegen eine jährliche Abgabe (vectigal) an Private zur Bebauung. Die Verpachtung geschah auf lange Zeit, oder sogar in perpetuum auf so lange, als das vectigal gehörig bezahlt würde. (Verschieden von dem vectigal ist die besondere Grundsteuer der possessores, die in den provinciae populi Romani stipendium, in den prov. Caesaris tributum hiess. Gai. II. 7. 21.) Der Prätor gab den Vectigalpächtern das prohibitorische interd. de loco publico fruendo gegen jedwede Störung der Benutzung; allmählich auch eine dingliche vindicatio utilis oder vectigalis actio auf Anerkennung des Pachtrechtes gegen jeden Dritten, wie gegen den Verpächter, gegen welchen übrigens auch eine Personalklage aus dem Contracte begründet war. Auch erhielten die Vectigalpächter die Servitutenklage, die Grenzregulirungsklage, die actio aquae pluviae arcendae u. s. w. Man legte diesen Vectigalpächtern abgeleiteten juristischen Besitz an dem ager vectigalis bei und liess sie die Früchte desselben durch Separation zu Eigenthum erwerben. Im gewöhnlichen Leben betrachtete man nun einen solchen Pächter wie einen Eigenthümer. aber die Juristen sagten, er sei blosser Pächter (Gai. III. 145.), nicht dominus (Paul. 1. 1. §. 1. Dig. h. t.).

Seit dem 3. Jahrhundert nach Christus entstand im oströmischen Reiche unter dem Namen emphyteusis ein der Sache nach ganz gleiches Rechtsverhältniss dadurch, dass hier kaiserliche und fisca

lische Grundstücke, Güter der Tempel, der Städte und auch Privater gegen eine bestimmte, gewöhnlich jährlich zu entrichtende pensio, canon, in Erbzinspacht oder in lange Zeitpacht gegeben wurden, ursprünglich hauptsächlich noch nicht urbar gemachte Grundstücke (daher der Name emphyteusis, abgeleitet von uputeven anbauen), allmählich aber auch bereits angebaute Ländereien. Man stritt nun auch hier darüber, ob das Recht des Emphyteuta eine locatioconductio oder in Folge einer emtio-venditio Eigenthum sei. Kaiser Zeno (1. 1. Cod. h. t. IV. 66.) entschied aber, der contractus emphyteuticarius sei ein besonderer Consensualcontract (s. u. §. 189.), und die Emphyteusis sei ein besonderes dingliches Recht, bei welchem alles particulare damnum den Emphyteuta treffe, d. h. derselbe könne keine remissio mercedis beanspruchen, wenn ihm die Früchte vor der Perception durch casus untergingen, (der Pächter hat in diesem Fall eine remissio mercedis) und der canon werde nicht vermindert, wenn der ager emphyteuticarius durch casus vermindert werde. Dadurch wurde die emphyteusis ein Institut des neueren Civilrechtes. Justinian verschmolz mit derselben das sachlich nicht davon verschiedene Institut, des ager vectigalis (s. die Rubrik von Dig. VI. 3. cit.).

§. 159. Das geltende Recht.

I. Die emphyteusis ist das dingliche, vererbliche und veräusserliche Recht auf eigenthumsgleiche Benutzung eines fremden praedium rusticum, unter der Verpflichtung, dieses nicht zu verschlechtern und an den Eigenthümer eine gewisse jährliche Abgabe (canon, pensio) zu zahlen. Es kann die Emphyteusis auch Mehreren gemeinsam zustehen; sie darf aber nicht ohne Zustimmung des Eigenthümers reell unter diesen getheilt werden (1. 7. pr. comm. divid. X. 3.).

II. Die emphyteusis entsteht 1) unter Lebenden durch den contractus emphyteuticarius, zu welchem freilich noch traditio hinzukommen muss, weil durch blossen Vertrag kein dingliches Recht begründet werden kann. Dieser Contract ist durch blossen Austausch des Consenses perfect, bedarf keiner besonderen Form, und nur wenn accidentalia negotii ausbedungen werden, sowie bei kirchlichen Grundstücken ist Schriftlichkeit nothwendig. 2) Durch Vermächtniss kann der Testator an seinem Grundstück unmittelbar eine Emphyteusis begründen. 3) Die Begründung der Emphyteusis durch Verjährung wird in den Quellen nicht erwähnt. Eine directe Ersitzung ist nicht möglich, weil es nicht (wie Arndts Pand. §. 195. annimmt) eine quasi juris possessio des emphyteuticarischen Rechtes gibt, sondern der Emphyteuta nur einen abgeleiteten juristischen Besitz an dem ager emphyteuticarius hat. Die Praxis lässt

aber eine ausserordentliche Ersitzung der Emphyteusis durch 30jährige Klagenverjährung zu, und denkbar ist es auch, dass ein Dritter auf Grund eines von ihm bona fide mit einem Anderen geschlossenen auf Eigenthumsübertragung gerichteten Geschäftes den bisherigen Eigenthümer als Emphyteuta behandelt und durch diesen als seinen Stellvertreter das Grundstück besitzt und so durch Ersitzung das Eigenthum deducta emphyteusi erwirbt. (Vgl. Vangerow I. §. 360.)

III. Der Emphyteuta darf das Grundstück verändern, nur nicht deterioriren; er erhält für Meliorationen (povμaτa) keine Vergütung, erwirbt die Früchte durch Separation, muss die öffentlichen Lasten und Abgaben tragen, den festgesetzten canon zahlen, und bei Veräusserung des Rechtes durch Verkauf muss er dem dominus ein binnen 2 Monaten auszuübendes Vorkaufsrecht (jus protimiseos) einräumen, oder wenn der dominus hiervon keinen Gebrauch macht, muss er demselben 2% (quinquagesima, † laudemium) des Kaufpreises bezahlen (die wohl im Zweifel von dem neuen Emphyteuta, zugleich zum Zeichen der Anerkennung des Rechtes des Eigenthümers gezahlt werden müssen). 1. 3. Cod. h. t. IV. 66. Vgl. Glück. Comm. VIII. §. 613.

Zu seinem Schutze hat der Emphyteuta utiliter alle Rechtsmittel des Eigenthümers (s. oben §. 150.), wesshalb man ihm, ebenso wie dem Superficiar, früher sogar ein † dominium utile zuerkennen wollte (s. oben §. 140. I. S. 253.).

IV. Die Emphyteusis erlischt: 1) durch völligen Untergang des ager emphyteuticarius; 2) durch confusio, d. h. wenn der Eigenthümer die emphyteusis, oder der Emphyteuta das Eigenthum erwirbt; 3) durch Eintritt einer Resolutivbedingung oder eines Endtermines; 4) durch erblosen Tod des Emphyteuta. Es tritt dann Heimfall des Grundstückes an den dominus ein. 5) Eine eigenthümliche Erlöschung ist die privatio des Emphyteuta, auf welche der dominus klagen kann, wenn ersterer während drei Jahren (oder bei kirchlichen Grundstücken während zwei Jahren) den Canon nicht zahlt, oder während drei Jahren die öffentlichen Abgaben nicht entrichtet, oder das jus protimiseos des dominus umgeht (wenn aber bloss die quinquagesima nicht gezahlt wird, kann nur auf deren Entrichtung geklagt werden), und endlich bei der Emphyteuse an kirchlichen Grundstücken auch wegen Deterioration derselben. 6) Die Praxis erlaubt auch einen einseitigen Verzicht auf die Emphyteusis. 7) Durch Verjährung kann die emphyt. untergehen, wenn der Emphyteuta selbst oder sein Nachfolger in Folge eines mit dem vermeintlichen dominus geschlossenen Eigenthum übertragenden Geschäftes, oder wenn ein Dritter gegen den dominus emphyteuseos

und gegen den Emphyteuta das Eigenthum frei von der Emphyteusis ersitzt, oder endlich durch 30jährige Klagenverjährung des Eigenthümers.

Verschieden von der namentlich an kirchlichen Grundstücken noch häufig vorkommenden Emphyteuse ist das erbliche Colonat- oder Erbpachtverhältniss, ein besonderes deutschrechtliches dingliches vererbliches Nutzungsrecht an einem Bauerngute. Der Colone kann nicht letztwillig über sein Recht verfügen, und darf dasselbe ohne Genehmigung des Herrn nicht veräussern oder belasten. Eine Veräusserung unter Lebenden ohne Einwilligung des Herrn ist jedoch nicht absolut nichtig, nämlich nicht gegenüber dem Veräusserer, sondern nur gegenüber dem Herrn. Ein laudemium ist beim Colonate nicht zu präsumiren. Schulden des Colonen ergreifen das Colonatrecht nicht, es sei denn, dass der Herr in die Schuld eingewilligt habe.

Vering, Rom. Privatrecht.

3. Aufl.

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Kapitel IV.

Die Superficies.

Dig. XLIII. 18. de superficiebus. Vgl. Cod. XI. 69, de diversis praediis urbanis et rusticis templorum et civitatum, et omni jure civili, und die von Rudorff in der Ztschr. f. gesch. Rechtswissenschaft XI. 222 ff. und von Mommsen ebendas. XV. 335 ff. erläuterte römische Urkunde aus dem Jahre 193 nach Christus; Schmid a. a. O. (s. oben S. 302.) II. S. 57–85.; Wächter. Das Superficiar- oder Platzrecht (Samml. der Abhandl. der Mitglieder der Juristen

facultät zu Leipzig I. Bd. I. Heft). Leipzig 1868.

§. 160. Begriff und historische Entwickelung derselben. I. Superficies (superficium, superficiarium praedium, superf. aedificium, superf. aedes) ist das veräusserliche und vererbliche, theilbare, durch das prätorische Recht eingeführte dingliche Recht auf eigenthumsgleiche Benutzung eines fremden Gebäudes oder Stockwerkes. (Superficies bezeichnet jedoch im weiteren Sinne Alles, was über dem Grund und Boden sich erhebt und mit ihm in wirklicher Cohaerenz steht, auch den Baum oder andere Pflanzungen. Manche, z. B. auch Wächter 1. c. §. 7. S. 49 ff., erklären daher das Superficiarrecht für möglich an einer auf fremdem Grund und Boden errichteten Mauer zur Umschliessung unseres Gartens, an einem Keller auf fremdem Grund und Boden, sog. Kellerrecht, und an anderen Bauten auf einem fremden Grundstück, sowie an Bäumen und anderen Pflanzungen.)

II. Die superficies entwickelte sich nicht, wie die emphyteusis, aus der altrepublikanischen Behandlung des ager publicus, sondern erst in der Kaiserzeit durch die prätorische Jurisdictionspraxis mit Rücksicht auf die gesteigerten Verkehrs- und Wohnungsbedürfnisse, besonders seit dem Neronischen Brande (64 n. Chr.).

§. 161. Die heute geltenden Grundsätze.

Der Superficiar hat gewöhnlich das Gebäude selbst errichtet. Regelmässig hat er ein unbeschränktes Dispositionsrecht über die superficies, und darf er sie desshalb auch deterioriren, wenn nicht das Gegentheil ausdrücklich oder nach Lage etwaiger besonderer Ver