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4. — Altre presunzioni che hanno per obbiettivo di riconoscere la esistenza d'un rapporto giuridico sono stabilite in materia di locazione.

« Spirato il termine stabilito nel contratto di locazione, se il conduttore rimane ed è lasciato in possesso, si ha per rinnovata la locazione, il cui effetto è regolato dall'articolo relativo alle locazioni fatte senza determinazione di tempo » (1).

« Se un inquilino continua nel godimento della casa o dell'appartamento, spirato il termine fissato per la locazione, senza opposizione per parte del locatore, s'intende che lo ritiene alle stesse condizioni pel tempo determinato dalla consuetudine dei luoghi, e più non può dimetterlo od esserne licenziato se non dopo una licenza data nel tempo stabilito dalla stessa consuetudine » (2).

La tacita riconduzione non è la continuazione del primitivo contratto in virtù di un accordo delle parti, ma è un nuovo contratto formatosi per tacito consenso che la legge desume dal fatto del conduttore il quale rimane in possesso della cosa, e dal fatto del locatore che lo lascia rimanere, quantunque spirato il termine (3). Ecco perchè noi collochiamo gli articoli 1592, 1610 e, dopo questi, il 1664 cap. nella seconda categoria delle presunzioni legali, cioè in quelle che hanno per obbiettivo di riconoscere la esistenza (formazione) di un rapporto giuridico, mentre collocheremo gli articoli 1607, 1608, 1622, 1664 pr., 1681 nella terza categoria, cioè fra le presunzioni legali il cui obbiettivo è di riconoscere le modalità (in questo caso il termine) di un rapporto giuridico già costituito. Gli estremi della tacita riconduzione sono tre:

(1) Art. 1592. Diritto romano: 1. 13, § 11, D., Locati conducti, XIX, II.

(2) Art. 1610; cfr. art. 1624. Dir. rom.: legge ora citata.

(3) C. Torino, 26 giugno 1883, Panizza c. Peyrot, Giur. Tor., 1883, 994.

1° Dev'essere spirato il termine stabilito nel contratto di locazione (1). Questa cessa di diritto (2) onde il primitivo rapporto giuridico è definitivamente sciolto.

2° Il conduttore deve rimanere in possesso del fondo. E dipendendo la tacita riconduzione da un presunto consenso reciproco delle parti, non si verifica dove non si abbia una continuità di possesso reale (3) e di godimento effettivo (4) anziché astratto e potenziale (5); non si verifica, per esempio, nella locazione di un palco di teatro, massime se consentito per una determinata stagione (6).

Dunque il conduttore per evitare la tacita riconduzione deve, spirato il termine stabilito nel contratto, lasciare il possesso dell'immobile e farne la riconsegna, ossia ritornarne la disponibilità al locatore (7). A questo effetto è suflicente l'offerta delle chiavi (8) quantunque ricusata dal locatore e non seguita da deposito. Perchè l'istituto dell'offerta reale e le relative disposizioni contenute negli articoli 1239 e seguenti riguardano propriamente il modo legittimo di pagamento diretto a sciogliere la obbligazione nel caso che il pagamento incontri ostacolo nella riluttanza del creditore a riceverlo, e però non sono applicabili al caso della riconsegna del fondo per finita locazione (9).

(1) Art. 1592, 1610.
(2) Art. 1591.
(3) Art. 1592.
(1) Art. 1610.

(5) C. Firenze, 27 marzo 1884, Anderloni c. Comessatti, Temi ven., 1881, 280.

(6) C. Torino, 26 giugno 1883, Panizza c. Peyrot, Giur. Tor., 1883, 994.

(7) A. Venezia, 7 aprile 1881, Missio c. Finanze, Temi ven., 1881, 354; c. Roma, 20 dicembre 1882, Castigliano c. Gamberini , Leyge, 1883, I, 690.

(8) Cfr. art. 1465.
(9) C. Roma, 20 dicembre 1882, sent, ora cit.

3o Il locatore deve lasciare il conduttore in possesso (1) senza opposizione (2). Ma non è necessario che il locatore per evitare la tacita riconduzione instauri giudizio di sfratto contro il conduttore (3), bastando la semplice licenza. Se questa fu intimata e non disdetta nė tacitamente nè espressamente, il conduttore ancorché abbia continuato nel suo godimento non può opporre lo tacita riconduzione (4). Ma se la licenza non fu intimata , nè il locatore fece alcun atto di opposizione al prosieguo dell'affitto, ed il conduttore non lasciò il possesso del fondo nè dimostrò in alcun modo la volontà di abbandonarne il godimento, la tacita riconduzione si verifica (5) senza bisogno che il locatore abbia fatta una nuova consegna dei beni al conduttore (6). Bene inteso che come la locazione cosi la tacita o presunta rinnovazione della medesima non possono aver luogo se non quando il locatore sia capace di affittare i suoi beni. Onde fu giudicato non potersi parlare di tacita riconduzione dei beni soggetti ad espropriazione dopo trascritto il precetto (7).

Un caso particolare di tacita riconduzione è quello stabilito dall'articolo 1664 cap.:

Passato il mese di marzo senza che siasi data o presa licenza,

(1) Art. 1592. (2) Art. 1610.

(3) P. Nicastro, 30 settembre 1886, Giuliani c. Perri, Gazz. proc., XXI, 214.

(4) Art. 1593. C. Torino, 3 luglio 1882, Riva c. Ditta Gaddum, Cass. Tor., 1882, II, 178; C. Torino, 17 agosto 1882, Lottero c. Murialdo, Cass. Tor., 1882, II, 485.

(5) C. Napoli, 14 dicembre 1881, Venisti c. Maggi, Gazz. proc., XVI, 563.

(6) A. Venezia, 7 aprile 1881, Missio c. Finanze, Temi ven., 1881, 354; C. Roma, 28 giugno 1882, Deodati c. De Gasparis, Legge, 1883, 1, 547.

(7) A. Perugia, 29 maggio 1882, Serafini c. Bianchi, Foro it., 1882, 1, 1088.

la colonia che fu fatta senza determinazione di tempo, e quindi si reputò fatta per un solo anno, s'intende rinnovata per un altro anno (1).

Nel concorso degli estremi che abbiamo studiato « la tacita riconduzione si verifica con tutti i patti e le condizioni che aveva la primitiva locazione, non escluso il patto della solidarietà. Se si trattasse di fideiussione è indubitato che questa cessa quando si compie il periodo per cui è stata data, e quindi non è possibile presumerla nella tacita riconduzione, bisogna che sia ridata espressamente; ma gli allittuari in solido restano obbligati solidalmente sempre che per fatto loro continuino nella locazione oltre il termine stabilito col primitivo contratto, siccome integri restano tutti gli altri patti e condizioni » (2).

Se non che le presunzioni degli articoli 1592, 1610, 1664 cap. sono relative perchè non appartengono ad alcuna delle due categorie delineate nell'articolo 1353 (3). Quindi le parti potranno dimostrare che la loro volontà era contraria alla rinnovazione del contratto. Se il conduttore per esempio, avendo continuato a godere il fondo per un certo tempo senza opposizione per parte del locatore eccepisce all'azione di sfratto la tacita riconduzione, il locatore può contro questa provare un patto interceduto fra lui ed il conduttore, che la locazione, spirato il termine, continuasse giorno per giorno (4).

Ed ora non rimane che un'ultima importantissima avvertenza. Le presunzioni legali essendo di diritto singolare non vogliono

(1) La colonia fatta con determinazione di tempo s'intende, in difetto di licenza, rinnovata per il tempo necessario a raccogliere i frutti. Art. 1647 cap. cbn. cogli art. 1622, 1624, 1592.

(2) Ç. Napoli, 29 aprile 1886, D'Amato c. Ferraiuoli, Annali, 1886, 420.

(3) V. parte lI, cap. IV, S 2.

(4) A. Roma, 3 settembre 1883, Salustri Galli e Barillac c. Zuppardi, Temi rom., 1883, 666.

estendersi a materie analoghe. (1). E così quelle stabilite in tema di locazione di cose non si vorranno applicare alla locazione di opere. Ma noi diciamo le presunzioni, e non diciamo in generale le regole del diritto. Perchè, ad esempio, con molta ragionevolezza e con fine senso di equità il disposto dell'articolo 1609 sulla locazione delle case a tempo indeterminato fu esteso alla locazione di opere. « Se nelle locazioni delle opere fatte a tempo indeterminato fosse lecito all'una o all'altra parte di sciogliersi repentinamente dalle assunte obbligazioni, se ne dovrebbe concludere che il legislatore, mentre si è preoccupato del comodo del locatore e dell'inquilino di una casa, vietando a quello di scacciare, ed a questo di abbandonare l'appartamento statogli locato, senza l'osservanza dei termini stabiliti dalla consuetudine dei luoghi per la disdetta, abbia poi abbandonato colui che loca la sua opera ad altri e ne ritrae forse gli unici mezzi di sussistenza al capriccio di chi si avvantaggia del suo lavoro, il quale, potendola far cessare ad arbitrio, sarebbe pienamente libero di privare d’un tratto il locatore dell'opera di quell'onesto guadagno che serviva ai bisogni della vita; la qual cosa niuno è che non veda quanto sarebbe enorme ed ingiusta » (2).

II.

Altre presunzioni legali hanno per obbiettivo di riconoscere la esistenza d'un fatto da cui seguono determinati effetti giuridici,

1. « La persona che ha cessato di comparire nel luogo

(1) V. parte II, cap. II, S 3.

(2) A. Genova, 3 settembre 1878, comune di Bolzaneto c. Biossa, Eco Gen., 1878, 708; conform.: A. Palermo, 2 ottobre 1880, Salerno c. sindaco di Ribera, Annali, 1880, 485.

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