ལས།

Quant au prix du bail, il doit être payé aux termes convenus, ou réglés par l'usage, à défaut de convention (1).

Le bail est résolu, 1° par le mutuel consentement des parties, sauf le droit des tiers; 2° par l'expiration du temps convenu pour la durée de la jouissance; 3° par la résolution du droit du bailleur, mais dans certains cas seulement; 4o par la perte de la chose louée; 5o par l'inexécution des engagements de la part du bailleur ou du preneur (2).

ARTICLE II.

Règles particulières aux Baux à loyer.

864. Dans le droit actuel, en France, le bailleur est strictement tenu de faire jouir le preneur pendant le temps fixé par le bail : il ne peut résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, qu'autant qu'il s'en est réservé le droit par le bail; et alors il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux. Il est tenu des réparations, même de celles qui sont dites locatives, quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure (3).

Dans le bail à loyer, le preneur est tenu de garnir la maison de meubles suffisants pour répondre du loyer, ou de donner des sûretés équivalentes; et il est chargé des réparations locatives ou de menu entretien, s'il n'y a clause du contraire. Ces réparations sont celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux; et, entre autres, les réparations à faire aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. Mais les réparations locatives ne sont point à la charge du locataire, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (4).

865. S'il s'agit du bail d'un appartement meublé, il est censé

(1) Cod. civ. art. 1728, etc.—(2) Ibid. art. 1736, etc. 1755, etc. (4) Ibid. art. 1752, etc., etc.

fait à l'année, au mois ou au jour, suivant que le prix a été fixé de tant par an, par mois ou par jour. S'il n'y a rien de constaté à cet égard, la location est censée faite suivant l'usage des lieux. Si des meubles ont été loués à l'effet de garnir une maison, corps de logis, boutiques, ou autres appartements, le bail, à moins de stipulation contraire, est toujours censé fait pour une durée égale à la durée ordinaire du bail des lieux ou appartements qu'ils doivent garnir, d'après l'usage du pays (1).

ARTICLE III.

Règles particulières aux Baux à ferme.

866. Le bailleur est tenu de délivrer la contenance portée dans le contrat: en cas de différence, il y a lieu à augmentation ou diminution de prix. Le preneur doit cultiver le fonds en bon père de famille; il doit le garnir de bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, et engranger dans les lieux à ce destinés, d'après le bail ou l'usage du pays. Il ne peut d'ailleurs employer la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée. S'il cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, il ne peut ni sous-louer, ni céder, à moins que la faculté ne lui en ait été expressément accordée par le bail.

Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, il est dû au fermier une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance. Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location.

Au reste, on doit, sur ce point comme sur tout autre, s'en tenir à ce qui a été convenu; car le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse. Toutefois, cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou d'une inondation,

(1) Cod civ. art. 1757

auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le pre neur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus et imprévus (1).

Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire au preneur pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé. Ainsi, le bail d'un pré, d'une vigne et de tout autre fonds, dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent en soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles (2).

Pour ce qui regarde les obligations du fermier sortant et du fermier entrant, il faut s'en tenir à ce qui a été convenu entre le bailleur et le preneur, et, à défaut de toute convention, à l'usage des lieux.

ARTICLE IV.

Du Bail à cheptel.

867. Le bail à cheptel est un contrat par lequel l'une des parties donne à l'autre un fonds de bétail, pour le garder, le nourrir et le soigner, sous certaines conditions convenues entre elles. On distingue le cheptel simple ou ordinaire, le cheptel à moitié, le cheptel donné au fermier ou au colon partiaire, et le cheptel improprement dit. On peut donner à cheptel toute espèce d'animaux susceptibles de croit ou de profit pour l'agriculture ou le commerce.

A défaut de conventions particulières, le bail à cheptel se règle par les principes suivants :

868. 1° Du cheplel simple. C'est un contrat par lequel on donne à un autre des bestiaux à garder, nourrir et soigner, à condition que le preneur profitera de la moitié du croit, et qu'il supportera aussi la moitié de la perte. Le bailleur demeure propriétaire du cheptel.

Le preneur doit les soins d'un bon père de famille à la conservation du cheptel. Il n'est tenu du cas fortuit que lorsqu'il a été * précédé de quelque faute de sa part, sans laquelle la perte ne serait pas arrivée. Dans tous les cas, le preneur, déchargé de ces cas fortuits, est tenu de rendre compte des peaux. Si le cheptel périt en entier sans la faute du preneur, la perte est pour le bailleur : res peril domino. S'il n'en périt qu'une partie, la perte est supportée en

(1) Cod. civ. art. 1763, etc.

— (2) Ibid. art. 1774, etc.

commun d'après le prix de l'estimation originaire, et celui de l'estimation à l'expiration du cheptel (1).

869. On ne peut stipuler que le preneur supportera la perte totale du cheptel, quoique arrivée par cas fortuit et sans qu'il y ait de sa faute; ou qu'il supportera, dans la perte, une part plus grande que dans le profit; ou que le bailleur prélèvera, à la fin du bail, quelque chose de plus que le cheptel qu'il a fourni. Toute convention semblable serait nulle, comme étant contraire aux règles de l'équité qui doit régner dans tous les contrats.

Le preneur profite seul des laitages, du fumier et du travail des animaux ; mais la laine et le croît se partagent.

S'il n'y a pas de temps fixé par la convention pour la durée du cheptel, il est censé fait pour trois ans. A la fin du bail, ou lors de sa résolution, il se fait une nouvelle estimation du cheptel. Le bailleur prélève des bêtes de chaque espèce, jusqu'à concurrence de la première estimation; puis l'excédant se partage. S'il n'existe pas assez de bêtes pour remplir la première estimation, le bailleur prend ce qui reste, et les parties se font raison du surplus (2).

870. Le cheptel à moitié. C'est une société dans laquelle chacun des contractants fournit la moitié des bestiaux, qui demeurent communs pour le profit ou pour la perte. Le preneur profite seul, comme dans le cheptel simple, des laitages, du fumier et des travaux des bêtes; et le bailleur n'a droit qu'à la moitié des laines et du croît. Toute convention contraire est nulle; sauf le cas où le bailleur serait propriétaire de la ferme ou métairie occupée par le preneur. Toutes les autres règles du cheptel simple s'appliquent au cheptel à moitié (3). Mais il faut remarquer que, si le troupeau périt, la perte se partage entre le bailleur et le preneur : res perit domino.

871. Cheptel donné au fermier. Ce cheptel, qu'on appelle aussi cheptel de fer, est celui par lequel le propriétaire d'une métairie la donne à ferme, à la charge qu'à l'expiration du bail le fermier laissera des bestiaux d'une valeur égale au prix de l'estimation de ceux qu'il aura reçus. L'estimation du cheptel donné au fermier ne lui en transfere pas la propriété; néanmoins, elle le met à ses risques.

Tous les profits des bestiaux sans exception appartiennent au

(1) Cod civ. art. 1804, etc.—(2) Ibid art. 1811, etc etc.

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fermier pendant toute la durée du bail. Mais il est tenu d'employer exclusivement les fumiers à l'exploitation et à l'amélioration de la ferme, et de supporter même la perte totale, et survenue par cas fortuit. Les parties peuvent, au surplus, déroger à ces deux dispositions par des stipulations particulières.

A la fin du bail, le fermier ne peut retenir le cheptel en en payant l'estimation originaire; il doit en laisser un de valeur pareille à celui qu'il a reçu. S'il y a du déficit, il doit le payer; il garde seulement l'excédant. C'est ce qui a fait donner à ce contrat le nom de cheptel de fer, parce que le fond du cheptel reste toujours le même, étant attaché et comme enchaîné à la métairie (1).

Cheplel donné au colon partiaire. Ce bail est soumis, en général, à toutes les règles du cheptel simple, sauf les exceptions suivantes: 1° On peut stipuler que le bailleur aura une partie des laitages, au plus la moitié; qu'il aura une plus grande part que le preneur dans les autres profits; qu'il aura droit de prendre la part du colon dans la tonte, à un prix inférieur à la valeur ordinaire. 2o Ce bail ne finit qu'avec la métairie (2).

872. Cheptel improprement dit. Il a lieu lorsqu'une ou plusieurs vaches sont données à quelqu'un qui se charge de les loger et de les nourrir sous la condition d'en avoir tous les profits, excepté les veaux, qui appartiennent au bailleur, lequel conserve également la propriété des vaches (3).

ARTICLE V.

Du Louage d'ouvrage et d'industrie.

873. Il y a trois espèces principales de louage d'ouvrage et d'industrie 1o le louage des gens de travail qui s'engagent au service de quelqu'un; 2° celui des entrepreneurs d'ouvrages par suite de devis ou marchés; 3° celui des voituriers, tant par terre que par eau, qui se chargent des personnes et des marchandises. Un domestique, un ouvrier ne peut engager ses services qu'à temps, ou pour une entreprise déterminée. La loi regarde comme nulle la convention par laquelle un homme s'engage à servir toute sa vie une autre personne.

Les conventions faites entre les maîtres et les domestiques doivent être exécutées de bonne foi, eu égard à l'usage du pays; elles

(1) Cod. civ. art 1821, etc. (2) Ibid. art. 1827, etc.— (3) Ibid. art. 1831.